huis bouwen op Kreta
onze tips en ervaringenOnze droom was om zelf een huis te laten bouwen op Kreta. Eén die precies aan onze wensen voldeed. Met zwembad en vooral: met uitzicht op zee.
Zelf je huis (laten) bouwen kan echter een grote uitdaging zijn. Zeker in een vreemd land met andere regels, gebruiken en cultuur.
Wij hebben onze stappen, ervaringen en tips voor jou verzameld op deze pagina. Doe er je voordeel mee.
Stappenplan
Huis bouwen op Kreta
Hoe doe je dat
Griekse aannemer zoeken
Hoe vind je een goede aannemer?
Het is heel belangrijk om zelf goed onderzoek te doen naar lokale aannemers. Laat je niet alleen leiden door de prijs. Maak een afspraak en ga persoonlijk het gesprek met ze aan. Hoe lang bestaan ze al? Hoeveel mensen werken er? Wat hebben ze zoal gebouwd? Hoe gaan ze te werk? Wat zeggen hun klanten? Kun je met eigen ogen zien wat ze aan huizen gebouwd hebben?
Contract opstellen voor de bouw
Wel of geen boete clausule opnemen?
Een huis bouwen in een vreemd land is toch net even anders dan in eigen land. Waar begin je? Welke regels gelden er? En vooral: aan wie vertrouw je zo’n groot project toe?
Wij begonnen onze zoektocht op internet en kwamen uiteindelijk terecht op de Second Home Beurs in Nederland. Daar raakten we in gesprek met een projectontwikkelaar die ons uitnodigde om Kreta te ontdekken. In 2018, 2019 en 2021 bezochten we meerdere keren het eiland, bekeken verschillende locaties en leerden stap voor stap hoe het bouwen van een huis op Kreta in zijn werk gaat.
We zagen projecten, kregen uitleg over vergunningen en gingen zelfs met een lokale makelaar op pad om nieuwbouw in onder andere Kalyves te bekijken. Het was een leerzame ervaring maar de echte klik kwam toen we aan tafel zaten met Kreta Eiendom, een gerenommeerde aannemer uit Rethymnon.
Wat ons direct aansprak was hun complete aanpak. Kreta Eiendom heeft een eigen architect in dienst en werkt nauw samen met een lokale advocaat, zodat je tijdens het hele proces volledig begeleid wordt. Van het eerste ontwerp tot de juridische afwikkeling: alles onder één dak.
Die persoonlijke aandacht, gecombineerd met hun kennis en ervaring, gaf ons het vertrouwen om de stap te zetten. En eerlijk is eerlijk: het heeft ons enorm geholpen dat we de tijd hebben genomen om verschillende partijen te spreken en projecten ter plaatse te bekijken. Zo konden we met eigen ogen zien hoe Kreta Eiendom te werk gaat en welke kwaliteit ze leveren.
Vandaag wonen we in ons droomhuis op Kreta gebouwd door Kreta Eiendom. Wil jij ook weten wat zij voor jou kunnen doen? Neem dan contact met ze op en laat ze ook even weten dat je via Living on Crete bij ze terechtkomt. Dat vinden ze leuk om te horen.
Kreta Eiendom
Bouwbedrijf
Onze ervaring met
Aankopen van grond op Kreta
In augustus 2021 waren wij op de voorlaatste dag van onze vakantie op gesprek bij Kreta Eiendom, de aannemer uit Rethymnon.
Op hun website hadden wij een ‘off-plan’ huis gezien. Dat is een type woning die zij konden bouwen binnen ons budget, maar dan zonder levering van de grond.
Het toeval wilde dat op het moment dat wij daar waren de architect ons een stuk grond op papier liet zien welke beschikbaar was in Kalyves.
Helaas konden wij de grond niet meer live zien omdat we de volgende dag weer naar Nederland vlogen. Wij hebben toen een video meeting met de architect georganiseerd zodat wij onze grond en het uitzicht konden zien via een beeldscherm. Dat was het begin van ons avontuur.
Wel of geen overdrachtsbelasting?
Wij hadden de overdrachtsbelasting betaald en toen kwamen we er door eigen onderzoek achter dat wij vrijgesteld waren van het betalen van de overdrachtsbelasting omdat wij aan de Griekse criteria voldeden. Onze Griekse advocaat sputterde in het begin behoorlijk tegen (of ze wilde er geen tijd in steken?), maar wij voldeden 100% aan de criteria die de Griekse overheid stelde. Pas na ruim 2,5 jaar hebben wij de overdrachtsbelasting terug ontvangen van de Griekse belastingdienst.
Schakel een Griekse advocaat in
Zorg dat je voor het aankopen van de grond altijd een Griekse advocaat in de arm neemt. De advocaat stelt een volmacht (Power of Attorney) op. Dit is een schriftelijke overeenkomst waarin exact beschreven staat welke taken en bevoegdheden de advocaat heeft tijdens het aankopen van de grond en eventueel tijdens de periode van het bouwen van het huis. Lees ook onderstaande tekst over het inschakelen van de Griekse advocaat.
Check of het perceel bebouwbaar is
Het doen van een aanbetaling
Rollen, Taken en bevoegdheden
Inschakelen Griekse advocaat
Bij het kopen van grond en het bouwen van een huis op Kreta komt er veel kijken. Omdat wij in eerste instantie nog in Nederland woonden, was het belangrijk dat iemand ons hier juridisch en praktisch kon vertegenwoordigen bij de aankoop van de grond. De advocaat van Kreta Eiendom heeft ons hiermee prima geholpen. Zij heeft een AFM (fiscaal nummer) voor ons aangevraagd, een Griekse bankrekening voor ons geopend, geschakeld met instanties, verkopende partij, engineer en notaris. De advocaat heeft namens ons het aankoopcontract van de grond getekend.
Toen wij later een appartement kochten voor de verhuur zijn we via vrienden in contact gekomen met Argiro Doulgeraki, een andere Griekse advocaat. Van dichtbij zagen wij hoe professioneel, betrokken en betrouwbaar zij is. Ze reageert snel en denkt echt met je mee, iets wat ontzettend waardevol is wanneer je in een nieuw land je weg probeert te vinden. Wij bevelen haar van harte aan.
Een advocaat is sowieso onmisbaar als je van plan bent te gaan emigreren en een huis gaat bouwen of kopen in Griekenland. Zeker wanneer je ook van plan bent om een stuk grond te kopen zoals wij gedaan hebben. De advocaat doet onderzoek naar
eventuele juridische gebreken van de grond en of er onrechtmatigheden of schulden verbonden zijn aan de grond. Wij hebben in de praktijk al gemerkt hoe belangrijk het is om dit goed geregeld te hebben.
De advocaat stelt een volmacht (Power of Attorney) op, zodat zij namens jou stappen kan zetten, ook al ben jij niet zelf op Kreta. In deze schriftelijke overeenkomst staat beschreven welke taken en verantwoordelijkheden de advocaat heeft en wat de kosten hiervoor zijn.
Maak heldere afspraken
Legaliseren van documenten
De Griekse advocaat zal veel documenten bij jou opvragen. Soms moet je bepaalde documenten laten legaliseren middels een apostille. Dit is een stempel of sticker die door een bevoegde autoriteit (Rechtbank) op een officieel document wordt geplaatst om de echtheid van de handtekening te bevestigen.
Overleg met jouw advocaat welke documenten allemaal een apostille nodig hebben zodat je maar een keer naar de bevoegde instantie hoeft te gaan. Let op: documenten uitgegeven door de overheid (bijvoorbeeld geboorteakte of huwelijksakte) hoeven meestal niet apart gelegaliseerd of vertaald te worden.
Check voor meer informatie de website van jouw overheid. Meer informatie over het legaliseren van documenten vind je hier.
D.S. Law Office & Partners
Doulgeraki Argiro
Sokialidis Evangelos
van droom naar werkelijkheid
huis ontwerpen
Voor het ontwerp van ons huis hebben wij een eigen schets aangeleverd inclusief een wensenlijst en moodboard van materialen en dingen die wij mooi vonden.
De architect heeft op basis daarvan en ons budget ons huis in 2D en 3D ontworpen. Dat was heel gaaf om te zien. Aangezien wij er permanent in zouden wonen (en het niet bedoeld was als vakantiewoning of voor de verhuur), hebben wij er veel tijd in gestoken om het helemaal naar onze wens te ontwerpen. We hebben flink wat aanpassingen laten doorvoeren in de keuken, de badkamers en de studio beneden. Ook hebben wij het zwembad qua vorm laten aanpassen. Alle aanpassingen hebben uiteindelijk meer tijd gekost dan was voorzien, maar dit hadden wij er graag voor over.
Wij hebben onze keuken qua indeling en maatvoering zelf ontworpen. Hetzelfde geldt voor alle kasten, het zwembad, badkamermeubilair, de tuin en de studio. Monique heeft als grafisch vormgever hiervoor alle 3D tekeningen aangeleverd bij de architect en zelfs zijn originele CAD ontwerpen gewijzigd.
Het kan even duren…
Bouwvergunning aanvragen
Nadat wij overeenstemming hadden met de architect over het ontwerp van ons huis heeft hij de aanvraag voor de bouwvergunning ingediend in april 2022.
Normaal gesproken duurt dit proces 6 maanden tot 1 jaar. De architect vertelde ons dat onze bouwvergunning mogelijk via een ‘verkorte’ procedure zou kunnen verlopen van 2 tot 3 maanden aangezien ons perceel deel uitmaakte van een groter stuk land waarop al eerder een bouwvergunning was aangevraagd. Onze bouwvergunning was vergelijkbaar met een andere bouwvergunning die al eerder verleend was. Helaas bleek dit in de praktijk toch niet zo te zijn.
De bouwvergunning is uiteindelijk begin november 2022 verleend. Bij elkaar bijna 7 maanden na het indienen. Een belangrijke mijlpaal in het realiseren van onze droom.
bureaucratie in Griekenland
Griekse bureaucratie maakt dat met name vergunningsaanvragen erg lang kunnen duren. Er is weinig dat je hieraan kunt doen.
De Grieken zijn al geruime tijd bezig om dossiers en processen te digitaliseren waardoor er nog steeds veel vertragingen ontstaan. Te veel ‘pushen’ werkt in ieder geval niet. Jouw aanvraag belandt gewoon onderaan de stapel. Het advies is: blijf vriendelijk en wacht geduldig af.
Updaten bouwvergunning
Houd er rekening mee dat als je ‘grote’ wijzigingen aanbrengt in het ontwerp van het huis nadat de bouwvergunning al is ingediend, je verplicht bent de wijzigingen ook officieel in te dienen. Het gaat vooral om de zichtbare wijzigingen van buiten, denk hierbij aan extra ramen, deuren, aanpassingen van muren rondom het huis of bijvoorbeeld het zwembad. Wij betaalden ongeveer €2.500 per ingediend wijzigingsverzoek.
Doe je dit niet dan heb je achteraf een probleem. Zodra de bouw van het huis gereed is, vindt er namelijk een eindinspectie plaats door de bevoegde instantie. Zij controleren of hetgeen gebouwd is exact overeenkomt met de ingediende vergunning. Pas als alles klopt, wordt de bouwvergunning officieel gesloten. Zolang dit laatste niet het geval is, kun je bijvoorbeeld geen ‘residentieel’ (persoonlijk) contract afsluiten voor de electriciteit.
Onze droom komt tot leven
De bouw van ons huis
Begin december 2022 kwamen de eerste graafmachines aan op ons perceel. De bouw was nu officieel gestart.
Aangezien wij al op Kreta woonden, gingen wij zelf ook meerdere keren per week kijken naar de bouw. Soms zagen we dingen die niet conform tekening waren. Gelukkig hebben we dit samen met de aannemer goed kunnen oplossen.
Eind december 2023 ontvingen wij de sleutel van ons nieuwe huis. De verhuiswagen van Minoan Logistics arriveerde dezelfde dag met al onze spullen.
De aannemer heeft ons elke 2 weken door middel van foto’s geïnformeerd over de voortgang. Het overleg met de aannemer verliep goed en als we ter plaatse waren nam hij altijd de tijd voor ons om zaken af te stemmen.
Strakke afspraken versus flexibiliteit
Het is belangrijk om concrete afspraken met de aannemer te maken over de bouw van het huis.
Persoonlijk vonden wij het heel prettig dat wij niet met een boeteclause hebben gewerkt als het gaat om een exacte opleverdatum. Hierdoor ontstond ruimte om in overleg met de architect en de aannemer nog wijzigingen aan te brengen aan het originele ontwerp.
